Un propriétaire indivis a-t-il qualité pour déposer une demande d’autorisation d’urbanisme malgré le désaccord d’autres co-indivisaires ?
Un propriétaire indivis avait obtenu une déclaration préalable sur un immeuble en indivision. Un co-indivisaire a demandé l’annulation de cette autorisation en considérant que la demande avait été déposée par une personne n’ayant pas la qualité pour le faire au sens de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme. Par ailleurs, il faisait valoir que le maire avait connaissance de l’existence d’une contestation au sein de l’indivision.
L’article R. 423-1 du code de l’urbanisme prévoit que les demandes d’autorisation peuvent être déposées b)en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire. L’article R. 431-5 du même code énonce que : « La demande de permis de construire précise : / a) L'identité du ou des demandeurs (…)/ La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R*423-1 pour déposer une demande de permis. ». Un seul co-indivisaire peut donc déposer une demande sur le terrain indivis, et l'autorité compétente n'a pas à rechercher l'accord de l'ensemble des membres de l'indivision (CE, 10 avril 2009, n° 288002).
Une exception au principe du déclaratif a été toutefois posée par la jurisprudence, depuis la réforme du droit de l’urbanisme de 2007 : le cas où le déclarant, en attestant remplir les conditions définies à l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, aurait procédé à une manœuvre de nature à induire l'administration en erreur et dans lequel la décision de non-opposition aurait ainsi été obtenue par fraude (CE, 15 février 2012, Quennesson, n°333631).
La fraude peut découler du fait de se prévaloir faussement d’une qualité de propriétaire ou d’agir en contradiction avec la volonté de celui-ci tout en ayant connaissance de son désaccord (voir CE, 6 décembre 2013, n°354703). Mais la seule circonstance que le bien est en mitoyenneté, en copropriété ou en indivision ne suffit pas à caractériser une fraude, s’il ne ressort pas des pièces du dossier que la copropriété aurait refusé son accord au sens de l’article 662 du code civil, par exemple, ou qu’un litige serait en cours par ailleurs sur la question de la mitoyenneté ou au sein de l’indivision.
Dans l’espèce jugée ici par le tribunal administratif, si un courrier avait été adressé au maire par le propriétaire indivis souhaitant s’opposer aux travaux, lors de la délivrance d’un précédent permis de construire, celui-ci démontre l’existence de relations conflictuelles au sein de l’indivision mais nullement l’existence d’un litige ou d’une contestation. Or, seul ce litige permettrait de démontrer que le co-indivisaire, ayant agi seul en déposant sa déclaration préalable, aurait agi par fraude ou aurait procédé à une manœuvre de nature à induire l'administration en erreur. Il avait donc la qualité pour déposer sa demande d’autorisation au sens de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme.
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